23城房价涨幅达20% 13城符合“加快供地”标准

  春节以来的部分城市出现的楼市升温现象,受到各方关注。易居研究院25日发布的报告显示,由于3月份房地产交易行情不错,今年一季度,其监测的100个城市新建商品住宅成交均价同比上涨13.1%,比1~2月份的涨幅有所扩大。

  该研究院对上述100个城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类,并将房价涨幅大于等于20%划定为“房价过热”区间,有中山(楼盘)、广州(楼盘)、上海(楼盘)等23个城市进入该区间。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,住建部此前已对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示,这或意味着二季度部分房价上涨过快城市面临政策收紧的可能。

  01百城房价同比涨幅扩大

  易居研究院发布的《100城住宅价格报告》显示,今年一季度,100个城市新建商品住宅成交均价为13685元/平方米,同比上涨13.1%。当前房价继续上涨,相比1~2月份12.0%的涨幅,一季度涨幅有所扩大。

  分城市类型看,一季度,4个一线城市新房成交均价为43316元/平方米,同比上涨19.3%。32个二线城市新房均价为13649元/平方米,同比上涨9.3%。报告称,相比一线城市,当前二线城市涨幅曲线不算太大,但是考虑到二线城市后续人才购房等优惠政策较多,会带动市场成交量的上升,进而使得房价涨幅出现反弹的可能。

  报告称,一季度,64个三四线城市新建商品住宅成交均价为10505元/平方米,同比上涨8.8%。严跃进对中新经纬表示,三四线城市房价同比涨幅已经远远小于2017年的高位水平,明显走出了“过快上涨”的区间。

  报告对100个城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类,将其划分为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间,即房价涨幅大于等于20%为“房价过热”区间;房价涨幅大于等于10%、小于20%的则为“房价偏热”区间;房价涨幅大于等于0%、小于10%的则为“房价合理”区间;房价涨幅大于等于-10%、小于0%的则为“房价偏冷”区间;房价涨幅小于-10%的则为“房价过冷”区间。

  

报告显示,一季度100个城市中有23个城市步入到“房价过热”区间,其中中山房价涨幅最大,达到了61%,广州涨幅位居第二,同比上涨40%。南通、镇江、呼和浩特超过了30%,上海、武汉、长沙、西安、成都等热点城市也被列为“房价过热”。

 

  报告显示,一季度100个城市中有23个城市步入到“房价过热”区间,其中中山房价涨幅最大,达到了61%,广州涨幅位居第二,同比上涨40%。南通、镇江、呼和浩特超过了30%,上海、武汉、长沙、西安、成都等热点城市也被列为“房价过热”。

  面对市场回暖迹象,4月19日,住房和城乡建设部已对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示,要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,夯实主体责任,保持政策的连续性和稳定性,防止出现大起大落,确保房地产市场平稳健康发展。

  严跃进认为,“房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示”,或许意味着二季度部分房价上涨过快城市将面临政策收紧的可能。近期各类收紧性的政策已经有所增加,比如说西安收紧公积金提取政策、部分城市讨论房价年度涨幅目标制、苏州(楼盘)土拍设定限价等。预计后续类似收紧政策会增加,部分则会体现在整顿房地产交易秩序等层面上。

  数据还显示,有5个城市步入到“房价过冷”区间,包括肇庆(楼盘)、廊坊、莆田(楼盘)、泉州(楼盘)和三亚(楼盘)。

  报告称,形成房价过冷现象有很多原因,比如成交项目过多集中在郊区市场、新房价格行政性地压低、市场交易持续下滑等。

  0213城符合“加快供地”标准

  楼市小阳春,在数据上已经有所体现。易居研究院24日发布的《100城住宅库存报告》显示,2019年3月份,其监测的100个城市新建商品住宅成交量为4915万平方米,环比增长69.2%,同比增长20.2%。

  交易上限,带动了库存下降。报告称,截至3月底, 100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米,环比下降0.7%,同比增长3.0%。2019年2~3月份,住宅成交行情好于预期,使得百城库存出现了下降。但鉴于当前楼市回暖是局部性和暂时性的,预计二季度库存依然会有攀升的可能。

  3月,有51个城市库存出现了同比增长现象。其中惠州(楼盘)、福州(楼盘)和廊坊3个城市的库存上升速度较快,同比增速分别达到104%、82%和79%。这些城市库存规模上升,和近期供应规模较大等因素有关。100个城市中,有49个城市的库存出现了同比下降态势,其中济南(楼盘)、丹东(楼盘)和郑州(楼盘)的同比降幅较大,降幅分别为42%、34%和24%。

  对于各个城市库存的变化,相关部门也予以了指导。自然资源部4月17日下发通知,调整确定2019年住宅用地供应“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标。其中,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要适当减少供地;18~12个月的,维持供地持平水平;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

  

报告称,根据自然资源部的划分,100个城市中,消化周期在36个月以上的有2个城市,包括三亚和大厂。消化周期在36-18个月的有14个城市,包括厦门、漳州等城市。消化周期在18~12个月的有33个城市,包括常州、兰州等城市。消化周期在12~6个月的有38个城市,包括景德镇、西安等城市。消化周期在6个月以下的有13个城市,包括中山、南通、日照、清远、柳州、南宁、常德、扬州、赣州、合肥、杭州、郑州、成都。

 

  报告称,根据自然资源部的划分,100个城市中,消化周期在36个月以上的有2个城市,包括三亚和大厂。消化周期在36-18个月的有14个城市,包括厦门、漳州等城市。消化周期在18~12个月的有33个城市,包括常州、兰州等城市。消化周期在12~6个月的有38个城市,包括景德镇、西安等城市。消化周期在6个月以下的有13个城市,包括中山、南通、日照、清远、柳州、南宁、常德、扬州、赣州、合肥、杭州、郑州、成都。

  严跃进认为,基于此类政策环境,预计二季度市场交易回暖将面临新的阻力,这也会影响相应城市的库存去化状况。相关市场参与主体需要注意去化周期扩大所带来的影响。

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